Pred krízou v roku 2008 rástli na Slovensku ceny nehnuteľností veľmi rýchlo. Od roku 2003 do 2008 sa zvýšili o takmer 83 %, pričom za posledné 3 roky tohto obdobia narástli o neuveriteľných 76,5 %. Tomuto zvýšeniu nezodpovedal rast miezd. Od roku 2003 do roku 2008 vzrástli o 51,4 %, a od roku 2005 do roku 2008 o 26,1 %.
b/ vývoj od roku 2013
Pokiaľ si porovnáme rast cien nehnuteľností a platov za posledné roky, zistíme, že situácia je diametrálne odlišná.
Rast cien na realitnom trhu bol od roku 2013 až po 4. kvartál roku 2018 oproti obdobiu pred krízou omnoho pomalší. Zaznamenali sme zvýšenie cien o 16,7 %, pričom za roky 2015 až 2018 to bolo 16,6 %. Nárast miezd v danom časovom rámci bol veľmi podobný. Za roky 2013-2018 sa zvýšil príjem členov domácnosti o 22,9 % a za roky 2015-2018 o takmer 15%.
Z tohto pohľadu od roku 2013 na Slovensku nehnuteľnosti nezdraželi.
Kupujúci musel v roku 2013 pracovať na kúpu m2 nehnuteľnosti dlhšie ako dnes. Kým vtedy musel v priemere pracovať kupujúci 1,49 mesiaca na kúpu 1m2 priemernej nehnuteľnosti, v roku 2018 potreboval odpracovať 1,41 mesiaca. Pre porovnanie, napr. v roku 2008 musel kupujúci pracovať na kúpu 1m2 priemernej nehnuteľnosti 2,08 mesiaca.
Ukazuje to, že nehnuteľnosti dnes nie sú v cenovej bubline.
Ceny nehnuteľností vs ceny tovarov a služieb
Odlišnosť dnešnej situácie od tej v roku 2008 vidíme aj pri porovnaní rastu cien nehnuteľností a rastu cien tovarov a služieb.
Napríklad byt v Žiline, ktorý stál pred piatimi rokmi asi 70 tisíc €, stojí v súčasnosti približne 100 tisíc €. Jeho hodnota vyjadrená v peniazoch stúpla asi o 43%.
Ako si však ďalej ukážeme na príkladoch, za súčasnú hodnotu nehnuteľností nenadobudneme viac
tovarov a služieb.
Napríklad denné menu v Žiline pred piatimi rokmi stálo 3,50€. V súčasnosti je to asi 5,50€, čiže cena vzrástla o 57%. Cena bežného chleba pred piatimi rokmi bola 0,99 €, dnes stojí 1,49 €, t.j. asi o 50 % viac. Kým pred piatimi rokmi som sa vedel ostrihať za 8,-€, dnes stojí rovnaká služba 12,-€, t.j. o 50 % viac. Ani z tohto pohľadu ceny nehnuteľností teda nenarástli.
Podmienky bánk pre poskytovanie hypoték
a/ LTV (loan to value)
Vzhľadom na vysokú zadlženosť obyvateľstva NBS v roku 2018 začala postupne obmedzovať poskytovanie úverov. Jedným z ukazovateľov, ktorý sleduje, je LTV. Určuje, koľko percent z hodnoty nehnuteľností je banka ochotná kupujúcemu financovať. Kým v roku 2008 nebolo stopercentné financovanie nehnuteľnosti bankou výnimočné, v súčasnosti žiadateľ o hypotekárny úver musí mať aj vlastné zdroje (aspoň 20 % z hodnoty nehnuteľnosti).
b/ úrokové sadzby
Kým v roku 2008 bol priemer úrokových sadzieb na úrovni 6,20 % p.a., koncom roka 2018 nebolo ničím výnimočným získať hypotéku s úrokom okolo 1,00 % p.a. Tento rozdiel sa odzrkadlil aj na výške splátky.
Pri rovnakej cene nehnuteľnosti vo výške 100 tisíc € a splatnosti hypotéky na 30 rokov by kupujúci v roku 2008 platil mesačnú splátku vo výške 612,47€ (pri priemernej mzde 723,03 €).
V súčasnosti, pri úrokovej sadzbe 1,00 %, by za hypotéku v rovnakej výške, a s rovnakou splatnosťou, zaplatil mesačnú splátku vo výške 321,64 (pri priemernej mzde 1013,-€).
Znamená to, že v súčasnosti zostáva kupujúcemu po uhradení splátky hypotekárneho úveru omnoho viac disponibilných prostriedkov.
Záver
Súčasný vývoj cien nehnuteľností nenaznačuje, že by sa mali v blízkej budúcnosti dramaticky prepadnúť, ako to bolo v roku 2009. Vtedy klesli v priebehu roka o viac ako 11 %.
Ceny budú v blízkom období pravdepodobne stúpať, hoci skôr len pozvoľne. Rast by sa mal spomaliť aj vzhľadom na obmedzené množstvo developerských projektov a náročnejšie podmienky získania hypotéky.
Sú to však len predpoklady. Slovensko je súčasťou globálneho svetového ekonomického trhu, kde sú krajiny vzájomne previazané. Hoci u nás neočakávame ekonomický prepad, môže nás ovplyvniť vývoj v iných, veľkých ekonomikách (napríklad USA, Nemecko, Francúzsko, Anglicko, Čína). Pokiaľ prepukne kríza tam, zasiahne to zrejme aj Slovensko.
Pokiaľ sa tak stane, nebude to však pravdepodobne skôr, ako v roku 2021. Vzhľadom na to, že banky a ďalšie inštitúcie sa poučili z roku 2008, nebude mať prípadná kríza pravdepodobne na našu ekonomiku a ceny nehnuteľností taký veľký dopad.
Zdroj: sora.sk